Golden Visa 2026: Aufenthalt gegen Geld im Vergleich

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Ein Golden Visa kauft dir ein Aufenthaltsrecht. Keinen Pass und keine steuerliche Ansässigkeit: Das sind drei verschiedene Dinge mit drei verschiedenen Preisschildern.
Die billigsten Eintrittskarten in die EU, Stand September 2026: Ungarn (250.000 € Fonds), Italien (250.000 € Start-up), Griechenland (250.000 € für Umbauten, sonst 400.000 €) und Zypern (300.000 €).
Abgeschafft oder zusammengestrichen: Spanien (dicht seit April 2025), Portugals Immobilienweg (2023), Lettlands Immobilienweg (neues Gesetz im September 2026 verkündet).
Kaum Anwesenheitspflicht ist das Verkaufsargument. Genau deshalb führen diese Titel so selten zu einem Pass oder zu einem echten steuerlichen Umzug.
Die EU dreht an der Schraube: Ab Juli 2027 gilt für Golden-Visa-Vermittler das EU-Geldwäscherecht.

Ein Golden Visa bekommst du nicht für Arbeit, Studium oder Heirat, sondern fürs Investieren. Du steckst Geld in eine Immobilie, einen Fonds, eine Firma oder gleich in die Staatskasse, überstehst die Due-Diligence-Prüfung und bekommst eine Karte, mit der du im Land wohnen darfst. Oft reichen dafür ein paar Tage im Jahr vor Ort. Aufenthalt im Abo also, und das Abo wird ständig teurer.

Wichtiger ist, was nicht im Paket steckt. Einen Pass gibt es nur über Staatsbürgerschaft durch Investition, und deine steuerliche Ansässigkeit hängt daran, wo du tatsächlich lebst (mehr dazu: Aufenthaltstitel vs. Steueransässigkeit). Wer diese drei Dinge sauber trennt, umgeht die meisten teuren Fehler in diesem Markt. Wer sie durcheinanderwirft, findet garantiert eine nette Agentur, die ihm alle drei zum Preis von einem verkauft.

Die Vergleichstabelle (Stand September 2026)#

Hier stehen die Hauptwege für Einzelpersonen oder Familien. Die Behördengebühren sind Richtwerte. Anwälte, Agenturen, Due Diligence, Grunderwerbsteuer und Fondskosten kommen noch dazu und legen oft weitere 5–10 % auf die Rechnung.

Land	Mindestinvestition (Hauptweg)	Behördengebühren (Richtwert)	Anwesenheitspflicht	Weg zur Staatsbürgerschaft	Familie
Portugal	500.000 € in qualifizierte portugiesische Fonds; außerdem 500.000 € Forschung, 250.000 € Kultur/Denkmalschutz oder 10 Arbeitsplätze. Keine Immobilien	Etwa 605 € Antrag + 6.045 € pro Karte; Verlängerung etwa 3.160 €	7 Tage im 1. Jahr, danach 14 Tage je 2-Jahres-Zeitraum	10 Jahre (7 für EU- und CPLP-Bürger) ab der ersten Karte, plus Sprach- und Kulturtest	Ehepartner, minderjährige und unterhaltsberechtigte studierende Kinder, unterhaltsberechtigte Eltern
Griechenland	Immobilie 800.000 € (Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorini, größere Inseln), 400.000 € anderswo, 250.000 € Umbauten und Denkmäler	2.000 € Hauptantragsteller, 150 € je erwachsenem Familienmitglied	Keine	7 Jahre Aufenthalt, realistisch nur, wenn du wirklich dort lebst	Ehepartner, Kinder bis 21, Eltern beider Ehepartner
Spanien	Am 3. April 2025 geschlossen	–	–	–	Bestehende Titel können verlängert werden
Malta (MPRP)	37.000 € Beitrag + 60.000 € Verwaltungsgebühr + 2.000 € Spende + Immobilie ab 375.000 € (oder Miete ab 14.000 €/Jahr), 5 Jahre halten; Vermögen von 500.000 € oder 650.000 €	7.500 € je erwachsenem Angehörigen, 500 € Karte pro Person	Keine	Einbürgerung nach Ermessen, echter Aufenthalt nötig	Bis zu vier Generationen
Zypern (Reg. 6(2))	300.000 € + MwSt., meist Neubau vom Bauträger; plus 50.000 € gesichertes Jahreseinkommen aus dem Ausland	Überschaubare Antragsgebühren	Ein Besuch alle 2 Jahre	Einbürgerung nach Jahren tatsächlichen Aufenthalts mit B1-Griechisch; der Titel allein reicht nicht	Ehepartner und minderjährige Kinder (Einkommen +15.000 € Ehepartner, +10.000 € je Kind)
VAE (Golden Visa)	2 Mio. AED in Immobilien (weitere Investorenwege möglich)	Grob 5.000–10.000 AED, je nach Emirat und Weg	Keine; von der 6-Monats-Regel ausgenommen	Kein regulärer Weg	Ehepartner, Kinder, Eltern
Andorra (passiv)	1.000.000 € in andorranische Werte (Immobilie ab 800.000 € pro Einheit) oder 400.000 € in den Wohnungsfonds	50.000 € nicht rückzahlbar an die AFA + 12.000 € je Angehörigem	90 Tage im Jahr	20 Jahre, und du musst andere Pässe abgeben	Ehepartner, Kinder
Italien (Investor Visa)	250.000 € innovatives Start-up, 500.000 € Kapitalgesellschaft, 1 Mio. € gemeinnützige Spende oder 2 Mio. € Staatsanleihen	Gering (Visa- und Titelgebühren)	Kein fester Mindestaufenthalt in den Investorenregeln	10 Jahre gemeldeter Aufenthalt	Ehepartner, Kinder, unterhaltsberechtigte Eltern
Lettland	Immobilienweg abgeschafft; Firma 50.000 €/100.000 € + 10.000 € an den Staat; neuer 150.000-€-Fondsweg angekündigt	10.000 € Staatszahlung	Prüfen	Lang; Doppelpass nur mit bestimmten Ländern	Ehepartner, Kinder
Ungarn (Guest Investor)	250.000 € in Anteile eines zugelassenen Immobilienfonds, 5 Jahre halten; oder 1 Mio. € Spende	Überschaubar	Keine	8 Jahre, mit Prüfung zur ungarischen Verfassung	Ehepartner, Kinder
Panama (Qualified Investor)	300.000 US$ Neubau vom Bauträger, 500.000 US$ Bestandsimmobilie oder Wertpapiere; Festgeld 500.000 US$ (Staatsbanken) oder 750.000 US$	Mittel	Gering	5 Jahre nach dem Daueraufenthalt, mit Verzichtserklärung	Angehörige
Paraguay (Investor Pass)	70.000 US$ in ein Unternehmen mit 5 Jobs, 150.000 US$ Tourismus, 200.000 US$ Immobilien oder Finanzanlagen	Gering	Echte Bindung halten; lange Abwesenheit gefährdet den Titel	3 Jahre nach dem Daueraufenthalt	Angehörige
Türkei	Aufenthaltstitel über Immobilie mit Gutachtenwert ab 200.000 US$	Gering	Verlängerung alle 1–2 Jahre	5 Jahre regulär; Staatsbürgerschaft durch Investition ab 400.000 US$ ist ein eigener Weg	Ehepartner, Kinder unter 18

Was in keinem Prospekt steht#

Die Tabelle sagt dir, was der Eintritt kostet. Was danach kommt, steht hier, Land für Land.

Portugal: nur noch Fonds#

Seit dem Gesetz Mais Habitação von 2023 zählen Immobilien und Kapitaltransfers nicht mehr. Geblieben ist vor allem der Fondsweg über 500.000 €: portugiesische Investmentfonds, die noch mindestens fünf Jahre laufen und mindestens 60 % in portugiesische Unternehmen stecken. Und dann heißt es warten. Bei der AIMA sind 12 bis 18 Monate vom Antrag bis zur Karte nichts Besonderes. Du überweist eine halbe Million und stehst danach in derselben Schlange wie alle anderen.

Die größere Baustelle ist ohnehin der Pass. Seit dem 19. Mai 2026 gilt das Organgesetz 1/2026, und für die meisten Staatsangehörigen dauert die Einbürgerung jetzt 10 Jahre. Gezählt wird ab dem Tag, an dem deine erste Aufenthaltskarte ausgestellt wird, nicht ab dem Antrag. Der alte Werbespruch „portugiesischer Pass nach fünf Jahren, mit sieben Tagen im Jahr vor Ort“ hat sich damit erledigt. Mehr dazu unter schnellste Einbürgerung.

Griechenland: drei Zonen seit 2024#

Früher galten pauschal 250.000 €. Das Gesetz 5100/2024 hat daraus ein Zonensystem gemacht: 800.000 € in den begehrten Lagen, 400.000 € im Rest des Landes und 250.000 € nur noch, wenn du ein Gewerbegebäude zu Wohnungen umbaust oder ein denkmalgeschütztes Haus sanierst. Es muss eine einzige Immobilie mit mindestens 120 m² sein, und Airbnb ist tabu.

Einen Mindestaufenthalt gibt es weiterhin nicht. Außerdem ist Griechenland einer der wenigen Wege, über die auch die Eltern beider Ehepartner mitkommen. Wer für die ganze Familie einen Plan B in der EU sucht, findet hier nach wie vor das stärkste Angebot.

Spanien: dicht#

Mit dem Organgesetz 1/2025 war am 3. April 2025 Schluss. Bietet dir 2026 jemand ein „spanisches Golden Visa“ an, verkauft er dir entweder die Verlängerung eines alten Titels oder ein ganz anderes Visum (Nicht-Erwerbs-, Digital-Nomad- oder Unternehmervisum) mit schönerem Etikett.

Malta und Zypern: unbefristet ab Tag eins#

Das Schöne an beiden: kein Verlängerungszirkus. Malta und Zypern vergeben gleich einen dauerhaften Aufenthalt statt eines Titels, den du alle paar Jahre erneuern musst. Der Haken liegt woanders. Maltas MPRP verschlingt viel Geld, das du nie wiedersiehst, nämlich 99.000 € für Beitrag, Verwaltungsgebühr und Spende, und da ist noch keine Immobilie dabei. Zypern ist billiger, will aber Jahr für Jahr 50.000 € Einkommen aus dem Ausland sehen. Und Zypern ist zwar EU, aber nicht Schengen. Visumfrei durch den Schengenraum reisen kannst du mit der Karte also nicht.

Lettland: der Immobilienweg ist Geschichte#

Die Saeima, das lettische Parlament, hat 2026 ein neues Einwanderungsgesetz beschlossen, verkündet wurde es am 1. September 2026. Es streicht den Immobilienweg über 250.000 € und gleich auch die Wege über Staatsanleihen und Bankeinlagen. Übrig bleiben der Firmenweg (50.000 € oder 100.000 € plus 10.000 € an den Staatshaushalt, inzwischen mit einem Titel für zwei Jahre) und ein neuer Fondsweg über 150.000 €, der erst noch eingerichtet werden muss.

Ab wann genau das alles gilt und wie die Übergangsregeln aussehen, darüber sind sich die Quellen nicht einig. Frag also beim Amt für Staatsbürgerschaft und Migration nach, bevor du dich festlegst. Und wer jetzt noch einen billigen Immobilienweg in Lettland sucht: Der Zug ist abgefahren.

Ungarn: Fondsanteile statt Wohnung#

2024 ist das Guest-Investor-Programm mit zwei Wegen neu gestartet. Entweder du kaufst für 250.000 € Anteile eines zugelassenen Immobilienfonds und hältst sie fünf Jahre, oder du spendest 1 Mio. € an eine Universitätsstiftung. Der Titel läuft zehn Jahre und kennt keinen Mindestaufenthalt. Allerdings hat die 2026 gewählte Regierung durchblicken lassen, dass sie sich die Fondsregeln noch mal vornehmen will. Steig also nur ein, wenn du damit leben kannst, dass sich die Spielregeln ändern, während dein Geld festliegt.

Panama und Paraguay: Amerika wird teurer (meistens)#

Erst Panama. Das Exekutivdekret 17 von 2026, veröffentlicht am 16. September 2026, teilt die Immobilienschwelle in zwei: 300.000 US$ gelten nur noch für Neubauten direkt vom Bauträger, für alles aus zweiter Hand sind es 500.000 US$. Wer über Festgeld geht, braucht 500.000 US$ bei den Staatsbanken oder 750.000 US$ bei anderen Banken. Laufende Anträge und manche schon vorher unterschriebene Geschäfte bleiben bei den alten Regeln, sofern sie binnen sechs Monaten eingereicht werden.

Paraguay macht es genau andersherum. Der Investor Pass (MIC-Resolution 283/2026, in Kraft seit April 2026) bringt dich ab 70.000 US$ in einem produktiven Unternehmen direkt zum Daueraufenthalt. Der normale paraguayische Aufenthalt kommt übrigens ganz ohne Investition aus.

VAE: ein Visum, kein Weg zum Pass#

Das Golden Visa der VAE ist ein Aufenthaltsvisum für 5 oder 10 Jahre, das du verlängern kannst. Sein größter Vorteil gegenüber einem normalen Firmenvisum: Es verfällt nicht, wenn du länger als sechs Monate im Ausland bist. Einen regulären Weg zur emiratischen Staatsbürgerschaft gibt es nicht. Und ein Tax Residency Certificate der VAE bringt dir das Visum allein auch nicht ein, dafür musst du schon die Tage im Land verbringen. Unter allen Golden Visa ist dieses das sinnvollste für Leute, die wirklich umziehen. Mehr dazu unter Umzug nach Dubai.

Brüssel macht Druck#

Brüssel konnte Golden Visa noch nie leiden. Reiche Ausländer, die sich ein Aufenthaltsrecht kaufen, passen der Kommission nicht ins Ordnungsbild, selbst wenn sie alles im Voraus und bis auf den letzten Cent bezahlen. Schon ihr Bericht von 2019 warnte vor Sicherheits-, Geldwäsche- und Steuerrisiken. Im März 2022 empfahl die Kommission den Mitgliedstaaten dann, sanktionierten Russen und Belarussen keine Investorenaufenthalte mehr zu gewähren, und das Europäische Parlament forderte gleich, solche Programme ganz auslaufen zu lassen.

In der Praxis ist daraus Folgendes geworden:

Schließungen: Irland (2023), die Niederlande (2024), Spanien (2025) und Lettlands Immobilienweg (2026). Portugal hat 2023 die Immobilien gestrichen.
Preiserhöhungen: Griechenland hat die Hauptschwellen verdoppelt. Andorra hat die Investition für den passiven Aufenthalt von 600.000 € auf 1 Mio. € angehoben und die 50.000 € für nicht rückzahlbar erklärt.
Geldwäscherecht: Mit der EU-Geldwäscheverordnung (EU) 2024/1624 werden „Investment Migration Operators“, also Agenturen und Vermittler, ab dem 10. Juli 2027 zu Verpflichteten. Für dich heißt das: mehr Fragen nach der Herkunft deines Geldes, nicht weniger.

Bei der Staatsbürgerschaft hat der EuGH Maltas Programm 2025 gekippt. Aufenthaltsprogramme dagegen verbietet das EU-Recht nicht. Nur hängt jedes Golden Visa in der EU am politischen Wohlwollen, und das ist schnell aufgebraucht. Zwischen deinem Antrag und deiner Verlängerung können sich die Regeln durchaus ändern.

Maschen und Fallen

„Golden Visa = EU-Pass.“

Portugal verlangt inzwischen für die meisten Staatsangehörigen 10 Jahre, Italien 10, Griechenland 7 mit echtem Aufenthalt. Wer nur ein paar Tage im Jahr da ist, erfüllt die Voraussetzungen in der Praxis selten.

„Golden Visa = steuerfrei.“

Ein Aufenthaltstitel beendet weder deine alte Steueransässigkeit, noch begründet er eine neue. Lies dazu Aufenthaltstitel vs. Steueransässigkeit.

Überteuerte „qualifizierende“ Immobilien.

Bauträger lieben Golden-Visa-Käufer, und das hat seinen Grund. Lass den Wert unabhängig schätzen, vor allem in Griechenland, der Türkei und Panama, wo die Schwelle am Gutachtenwert hängt.

Fonds mit versteckten Kosten.

Ausgabeaufschlag, Verwaltungsgebühren und fünf Jahre Sperrfrist fressen schnell einen großen Teil der Rendite. Prüf außerdem, ob der Fonds überhaupt auf der Liste der zugelassenen Fonds steht.

Programme, die es nicht mehr gibt.

Spanien, Irland, die Niederlande und Lettlands Immobilienweg sind dicht. Angebote, die darauf aufbauen, sind bestenfalls veraltet.

Schengen-Missverständnis.

Mit einer griechischen oder portugiesischen Karte darfst du im Schengenraum 90 Tage innerhalb von 180 reisen. In einem anderen EU-Land leben oder arbeiten darfst du damit nicht.

Golden Visa oder doch was anderes?#

Willst du irgendwo wirklich leben, ist ein Golden Visa der teure Weg hinein. Punkt. Ein D7- oder Digital-Nomad-Visum oder ein Titel über die eigene Firma kostet einen Bruchteil und zählt bei der Einbürgerung meist mehr. Ein Golden Visa lohnt sich für einen ganz bestimmten Käufer: jemanden, der einen sicheren Plan B mit möglichst wenig Anwesenheit will und das Kapital sowieso irgendwo geparkt hat.

Geht es dir um einen Pass, vergleich Staatsbürgerschaft durch Investition und schnellste Einbürgerung. Geht es dir um weniger Steuern, fang beim Guide zur steuerlichen Ansässigkeit an. Der Aufenthaltstitel kommt ganz zum Schluss.

Häufige Fragen#

Welches Golden Visa ist 2026 in der EU am günstigsten?

Gemessen an der Mindestinvestition: Ungarn (250.000 € in einen Immobilienfonds), Italien (250.000 € in ein innovatives Start-up) und Griechenland (250.000 €, aber nur für Umbauten oder denkmalgeschützte Gebäude). Der normale griechische Immobilienweg fängt bei 400.000 € an, Zypern bei 300.000 € plus MwSt.

Gibt es Portugals Golden Visa noch über eine Immobilie?

Nein. Seit der Reform 2023 zählt ein Immobilienkauf für neue Antragsteller nicht mehr. Der Hauptweg sind jetzt 500.000 € in qualifizierte portugiesische Fonds.

Führt ein Golden Visa zur Staatsbürgerschaft?

Manchmal, und dann langsam. Portugal verlangt für die meisten Staatsangehörigen 10 Jahre (7 für EU- und CPLP-Bürger) und einen Sprachtest. Griechenland, Italien, Ungarn und Zypern wollen, dass du tatsächlich dort lebst. Die VAE haben gar keinen regulären Weg, und Andorra verlangt 20 Jahre und dass du deine anderen Pässe abgibst.

Werde ich mit einem Golden Visa steuerlich ansässig?

Nein. Die steuerliche Ansässigkeit richtet sich nach Tagen, Wohnung und Bindungen. Mit sieben Tagen im Jahr in Portugal wirst du dort nicht steuerlich ansässig, und zu Hause endet deine Ansässigkeit dadurch auch nicht.

Kommt Spaniens Golden Visa zurück?

Stand September 2026 deutet nichts darauf hin. Abgeschafft wurde es am 3. April 2025, wer schon einen Titel hat, kann ihn verlängern.

Darf ich mit einem Golden Visa arbeiten?

In manchen Ländern schon. Portugal, Ungarn und die VAE erlauben in der Regel, zu arbeiten oder eine eigene Firma zu führen. Griechenlands Investorentitel erlaubt dagegen keine Anstellung, und Andorras passiver Aufenthalt schließt jede Arbeit in Andorra aus. Lies also die Bedingungen deines Titels, bevor du ein Geschäft darauf aufbaust.

Dieser Guide ist allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Die Regeln der Programme ändern sich oft, verbindlich sind die offiziellen Seiten unten. Du willst wissen, wie Aufenthalt, Steuern und Firma bei dir zusammenpassen? Buch eine Strategy Session.