Golden Visa 2026: Aufenthalt durch Investition im Vergleich

Ein Golden Visa ist ein Aufenthaltstitel, den du bekommst, weil du investierst – nicht, weil du arbeitest, studierst oder heiratest. Du steckst Geld in Immobilien, Fonds, eine Firma oder die Staatskasse, bestehst die Due-Diligence-Prüfung und bekommst eine Karte, mit der du im Land leben darfst – oft mit einer Anwesenheitspflicht von ein paar Tagen im Jahr.

Das ist das Produkt. Was es nicht ist: ein Pass (das ist Staatsbürgerschaft durch Investition) und keine Steueransässigkeit (die hängt davon ab, wo du wirklich lebst – siehe Aufenthaltstitel vs. Steueransässigkeit). Wenn du diese drei auseinanderhältst, vermeidest du die meisten teuren Fehler in diesem Markt.

Die Vergleichstabelle (Stand September 2026)#

Hauptwege für Einzelpersonen oder Familien. Die Behördengebühren sind Richtwerte, ohne Anwälte, Agenten, Due Diligence, Grunderwerbsteuern und Fondskosten – die legen oft noch 5–10 % obendrauf.

Land	Mindestinvestition (Hauptweg)	Behördengebühren (Richtwert)	Anwesenheitspflicht	Weg zur Staatsbürgerschaft	Familie
Portugal	500.000 € in qualifizierte portugiesische Fonds; außerdem 500.000 € Forschung, 250.000 € Kultur/Denkmalschutz oder 10 Arbeitsplätze. Keine Immobilien	Etwa 605 € Antrag + 6.045 € pro Karte; Verlängerung etwa 3.160 €	7 Tage im 1. Jahr, danach 14 Tage je 2-Jahres-Zeitraum	10 Jahre (7 für EU- und CPLP-Bürger) ab der ersten Karte, plus Sprach- und Kulturtest	Ehepartner, minderjährige und unterhaltsberechtigte studierende Kinder, unterhaltsberechtigte Eltern
Griechenland	Immobilie 800.000 € (Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorini, größere Inseln), 400.000 € anderswo, 250.000 € Umbauten und Denkmäler	2.000 € Hauptantragsteller, 150 € je erwachsenem Familienmitglied	Keine	7 Jahre Aufenthalt – realistisch nur, wenn du wirklich dort lebst	Ehepartner, Kinder bis 21, Eltern beider Ehepartner
Spanien	Am 3. April 2025 geschlossen	–	–	–	Bestehende Titel können verlängert werden
Malta (MPRP)	37.000 € Beitrag + 60.000 € Verwaltungsgebühr + 2.000 € Spende + Immobilie ab 375.000 € (oder Miete ab 14.000 €/Jahr), 5 Jahre halten; Vermögen von 500.000 € oder 650.000 €	7.500 € je erwachsenem Angehörigen, 500 € Karte pro Person	Keine	Einbürgerung nach Ermessen, echter Aufenthalt nötig	Bis zu vier Generationen
Zypern (Reg. 6(2))	300.000 € + MwSt., meist Neubau vom Bauträger; plus 50.000 € gesichertes Jahreseinkommen aus dem Ausland	Moderate Antragsgebühren	Ein Besuch alle 2 Jahre	Einbürgerung nach Jahren tatsächlichen Aufenthalts mit B1-Griechisch; der Titel allein reicht nicht	Ehepartner und minderjährige Kinder (Einkommen +15.000 € Ehepartner, +10.000 € je Kind)
VAE (Golden Visa)	2 Mio. AED in Immobilien (weitere Investorenwege möglich)	Grob 5.000–10.000 AED, je nach Emirat und Weg	Keine; von der 6-Monats-Regel ausgenommen	Kein regulärer Weg	Ehepartner, Kinder, Eltern
Andorra (passiv)	1.000.000 € in andorranische Werte (Immobilie ab 800.000 € pro Einheit) oder 400.000 € in den Wohnungsfonds	50.000 € nicht rückzahlbar an die AFA + 12.000 € je Angehörigem	90 Tage im Jahr	20 Jahre, und du musst andere Pässe abgeben	Ehepartner, Kinder
Italien (Investor Visa)	250.000 € innovatives Start-up, 500.000 € Kapitalgesellschaft, 1 Mio. € gemeinnützige Spende oder 2 Mio. € Staatsanleihen	Gering (Visa- und Titelgebühren)	Kein fester Mindestaufenthalt in den Investorenregeln	10 Jahre gemeldeter Aufenthalt	Ehepartner, Kinder, unterhaltsberechtigte Eltern
Lettland	Immobilienweg abgeschafft; Firma 50.000 €/100.000 € + 10.000 € an den Staat; neuer 150.000-€-Fondsweg angekündigt	10.000 € Staatszahlung	Prüfen	Lang; Doppelpass nur mit bestimmten Ländern	Ehepartner, Kinder
Ungarn (Guest Investor)	250.000 € in Anteile eines zugelassenen Immobilienfonds, 5 Jahre halten; oder 1 Mio. € Spende	Moderat	Keine	8 Jahre mit Verfassungsprüfung auf Ungarisch	Ehepartner, Kinder
Panama (Qualified Investor)	300.000 US$ Neubau vom Bauträger, 500.000 US$ Bestandsimmobilie oder Wertpapiere; Festgeld 500.000 US$ (Staatsbanken) oder 750.000 US$	Moderat	Gering	5 Jahre nach dem Daueraufenthalt, mit Verzichtserklärung	Angehörige
Paraguay (Investor Pass)	70.000 US$ in ein Unternehmen mit 5 Jobs, 150.000 US$ Tourismus, 200.000 US$ Immobilien oder Finanzanlagen	Gering	Echte Bindung halten; lange Abwesenheit gefährdet den Titel	3 Jahre nach dem Daueraufenthalt	Angehörige
Türkei	Aufenthaltstitel über Immobilie mit Gutachtenwert ab 200.000 US$	Gering	Verlängerung alle 1–2 Jahre	5 Jahre regulär; Staatsbürgerschaft durch Investition ab 400.000 US$ ist ein eigener Weg	Ehepartner, Kinder unter 18

Länderdetails, die die Rechnung ändern#

Portugal: nur noch Fonds#

Das Gesetz Mais Habitação hat 2023 Immobilien und Kapitaltransfers aus dem Programm gestrichen. Übrig ist vor allem der Fondsweg über 500.000 €: portugiesische Investmentfonds mit mindestens fünf Jahren Restlaufzeit, die zu mindestens 60 % in portugiesische Unternehmen investieren. Plan Wartezeiten bei der AIMA ein – 12 bis 18 Monate vom Antrag bis zur Karte sind keine Seltenheit.

Die größere Änderung betrifft den Pass. Das Organgesetz 1/2026 (in Kraft seit 19. Mai 2026) hat die Einbürgerung für die meisten Nationalitäten auf 10 Jahre verlängert – gezählt ab Ausstellung der ersten Aufenthaltskarte, nicht ab Antrag. Der alte Pitch „portugiesischer Pass nach fünf Jahren mit sieben Tagen im Jahr“ ist tot. Details in schnellste Einbürgerung.

Griechenland: drei Zonen seit 2024#

Das Gesetz 5100/2024 hat die pauschalen 250.000 € durch ein Zonensystem ersetzt: 800.000 € an den Hotspots, 400.000 € anderswo, 250.000 € nur noch für den Umbau von Gewerbe- zu Wohnimmobilien oder die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude. Eine Immobilie mit mindestens 120 m², kein Airbnb. Weiterhin kein Mindestaufenthalt – und einer der wenigen Wege, der auch die Eltern beider Ehepartner abdeckt.

Spanien: geschlossen#

Das Organgesetz 1/2025 hat das Golden Visa am 3. April 2025 beendet. Wer dir 2026 ein „spanisches Golden Visa“ verkauft, verkauft entweder die Verlängerung eines alten Titels oder ein anderes Visum (Nicht-Erwerbs-, Digital-Nomad- oder Unternehmervisum) mit hübscherem Namen.

Malta und Zypern: dauerhaft ab Tag eins#

Beide vergeben Daueraufenthalt statt verlängerbarer Titel. Maltas MPRP ist teuer bei den verlorenen Kosten (99.000 € für Beitrag, Verwaltungsgebühr und Spende, noch bevor die Immobilie kommt), Zypern ist günstiger, verlangt aber jedes Jahr 50.000 € Einkommen aus dem Ausland. Zypern ist EU, aber nicht Schengen – die Karte bringt dir also kein visumfreies Reisen im Schengenraum.

Lettland: der Immobilienweg endet#

Das lettische Parlament hat 2026 ein neues Einwanderungsgesetz beschlossen; verkündet wurde es am 1. September 2026. Es streicht den Immobilienweg über 250.000 €, den Staatsanleihen- und den Bankeinlagenweg. Übrig bleiben der Firmenweg (50.000 € oder 100.000 € plus 10.000 € an den Staatshaushalt, jetzt mit einem Zwei-Jahres-Titel) und ein neuer Fondsweg über 150.000 €, der erst noch aufgebaut werden muss. Zum genauen Stichtag und zu den Übergangsregeln widersprechen sich die Quellen – frag beim Amt für Staatsbürgerschaft und Migration nach, bevor du dich festlegst.

Ungarn: ein Fonds, keine Wohnung#

Das Guest-Investor-Programm ist 2024 mit zwei Wegen neu gestartet: 250.000 € in Anteile eines zugelassenen Immobilienfonds, fünf Jahre gehalten, oder 1 Mio. € Spende an eine Universitätsstiftung. Der Zehn-Jahres-Titel hat keinen Mindestaufenthalt. Die 2026 gewählte Regierung hat eine Überprüfung der Fondsregeln angekündigt – im Auge behalten.

Panama und Paraguay: Amerika wird teurer – und günstiger#

Panamas Exekutivdekret 17 von 2026, veröffentlicht am 16. September 2026, teilt die Immobilienschwelle: 300.000 US$ nur noch für Neubauten direkt vom Bauträger, 500.000 US$ für alles Weiterverkaufte. Festgeld braucht 500.000 US$ bei den Staatsbanken oder 750.000 US$ anderswo. Laufende Anträge und bestimmte vorher unterschriebene Geschäfte bleiben bei den alten Regeln, wenn sie binnen sechs Monaten eingereicht werden.

Paraguay geht den umgekehrten Weg: Der Investor Pass (MIC-Resolution 283/2026, in Kraft seit April 2026) gibt ab 70.000 US$ in ein produktives Unternehmen direkt den Daueraufenthalt. Zum Vergleich: Der normale paraguayische Aufenthalt braucht gar keine Investition.

VAE: ein Visum, kein Weg zum Pass#

Das VAE Golden Visa ist ein verlängerbares Aufenthaltsvisum für 5 oder 10 Jahre. Es erlischt nicht, wenn du länger als sechs Monate im Ausland bist – das ist sein Hauptvorteil gegenüber einem normalen Firmenvisum. Einen regulären Weg zur emiratischen Staatsbürgerschaft gibt es nicht, und das Visum allein bringt dir kein Tax Residency Certificate – dafür brauchst du trotzdem die Tage. Siehe Umzug nach Dubai.

Die EU schaut genauer hin#

Brüssel mochte Golden Visa noch nie. Der Bericht der Kommission von 2019 benannte Risiken für Sicherheit, Geldwäsche und Steuerhinterziehung; im März 2022 empfahl die Kommission, sanktionierten Russen und Belarussen keine Investorenaufenthalte mehr zu gewähren, und das Europäische Parlament forderte, solche Programme auslaufen zu lassen.

Was das praktisch bedeutet:

Schließungen: Irland (2023), die Niederlande (2024), Spanien (2025) und Lettlands Immobilienweg (2026). Portugal hat 2023 die Immobilien gestrichen.
Preiserhöhungen: Griechenland hat die Hauptschwellen verdoppelt, Andorra die Investition für den passiven Aufenthalt von 600.000 € auf 1 Mio. € erhöht und die 50.000 € unwiderruflich gemacht.
Geldwäscherecht: Die EU-Geldwäscheverordnung (EU) 2024/1624 macht „Investment Migration Operators“ – also Agenten und Vermittler – ab dem 10. Juli 2027 zu Verpflichteten. Rechne mit mehr Fragen zur Mittelherkunft, nicht mit weniger.

Anders als bei der Staatsbürgerschaft (der EuGH hat Maltas Programm 2025 gekippt) sind Aufenthaltsprogramme nach EU-Recht nicht verboten. Aber jedes Golden Visa in der EU läuft auf politischem Goodwill. Regeln können sich zwischen Antrag und Verlängerung ändern.

Maschen und Fallen

„Golden Visa = EU-Pass.“

Portugal verlangt jetzt für die meisten 10 Jahre, Italien 10, Griechenland 7 mit echtem Aufenthalt. Titel mit wenig Anwesenheit machen dich in der Praxis selten einbürgerungsfähig.

„Golden Visa = steuerfrei.“

Ein Titel beendet deine alte Steueransässigkeit nicht und begründet keine neue. Lies Aufenthaltstitel vs. Steueransässigkeit.

Überteuerte „qualifizierende“ Immobilien.

Bauträger lieben Golden-Visa-Käufer. Hol ein unabhängiges Gutachten ein – vor allem in Griechenland, der Türkei und Panama, wo die Schwelle am Gutachtenwert hängt.

Fonds mit versteckten Kosten.

Ausgabeaufschläge, Verwaltungsgebühren und fünf Jahre Bindung können einen großen Teil der Rendite fressen. Prüf, ob der Fonds wirklich auf der Liste steht.

Programme, die es nicht mehr gibt.

Spanien, Irland, die Niederlande und Lettlands Immobilienweg sind zu. Angebote auf dieser Basis sind bestenfalls veraltet.

Schengen-Verwechslung.

Eine griechische oder portugiesische Karte erlaubt dir 90 Tage in 180 Reisen im Schengenraum – nicht, in anderen EU-Ländern zu leben oder zu arbeiten.

Golden Visa oder etwas anderes?#

Wenn du irgendwo leben willst, ist ein Golden Visa meist der teure Weg hinein. Ein D7- oder Digital-Nomad-Visum oder ein Titel über die eigene Firma kostet einen Bruchteil und zählt besser für die Einbürgerung. Golden Visa passen zu einem bestimmten Käufer: jemandem, der einen sicheren Plan-B-Aufenthalt mit minimaler Anwesenheit will und das Kapital ohnehin geparkt hat.

Wenn du einen Pass willst, vergleich Staatsbürgerschaft durch Investition und schnellste Einbürgerung. Wenn du weniger Steuern willst, fang mit dem Guide zur steuerlichen Ansässigkeit an – der Titel kommt zuletzt.

Häufige Fragen#

Welches ist das günstigste Golden Visa in der EU 2026?

Nach Mindestinvestition: Ungarn (250.000 € in einen Immobilienfonds), Italien (250.000 € in ein innovatives Start-up) und Griechenland (250.000 €, aber nur für Umbauten oder Denkmäler). Der normale griechische Immobilienweg startet bei 400.000 €, Zypern bei 300.000 € plus MwSt.

Bekomme ich in Portugal noch ein Golden Visa über eine Immobilie?

Nein. Seit der Reform 2023 zählen Immobilienkäufe für neue Antragsteller nicht mehr. Der Hauptweg sind 500.000 € in qualifizierte portugiesische Fonds.

Führt ein Golden Visa zur Staatsbürgerschaft?

Manchmal, und langsam. Portugal verlangt für die meisten 10 Jahre (7 für EU- und CPLP-Bürger) plus Sprachtest. Griechenland, Italien, Ungarn und Zypern erwarten echten Aufenthalt. Die VAE haben keinen regulären Weg, und Andorra verlangt 20 Jahre und den Verzicht auf andere Pässe.

Macht mich ein Golden Visa steuerlich ansässig?

Nein. Steueransässigkeit folgt Tagen, Wohnung und Bindungen. Sieben Tage im Jahr in Portugal machen dich dort nicht steuerlich ansässig – und beenden auch deine Ansässigkeit zu Hause nicht.

Kommt Spaniens Golden Visa zurück?

Danach sieht es, Stand September 2026, nicht aus. Es wurde am 3. April 2025 abgeschafft; bestehende Inhaber können verlängern.

Darf ich mit einem Golden Visa arbeiten?

Kommt aufs Land an. Portugal, Ungarn und die VAE erlauben in der Regel Arbeit oder eine eigene Firma. Griechenlands Investorentitel erlaubt keine Anstellung, und Andorras passiver Aufenthalt schließt jede Arbeit in Andorra aus. Prüf die Bedingungen, bevor du ein Business darauf aufbaust.

Dieser Guide ist eine allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Die Programmregeln ändern sich oft – das letzte Wort haben die offiziellen Seiten unten. Du willst wissen, wie Aufenthalt, Steuern und Firma bei dir zusammenpassen? Buch eine Strategy Session.